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guerrillaの不動産情報

書評 不動産投資【金持ち大家さんが買う物件 買わない物件】

不動産投資に関する、金持ち大家さんが買う物件 買わない物件という税理士の稲垣浩之さんによる書籍で勉強をしてみました。

 

税の観点から不動産投資について書いている本で、図や事例を多用していることによって、読みやすい内容になっている。

法人で不動産を購入するか、個人で購入するかの違い 年収と購入物件で事例を分けて記載をしている為、自分に近い人を想定して考えることができるなど、読みやすい本です。内容を簡単に記載させていただきます。

 

主張:購入時にどれだけ手間をかけたかが重要

 

・投資技術

イールドギャップ:借入利率は表面利回りの3分の1以下

法人化:個人ではなく、法人の場合は短期譲渡の譲渡所得税が少ない。

    どのタイミングで法人化をしたほうが良いか

 

・不動産投資の問題点、注意事項

家賃収入:自分のお金の様に使ってしまうと翌年にかかってくる

物件の新築業者:建物の価格の15%に利益を載せて売っている。1億円の物件では1500万円も。

プライベートコンシェルジュと付き合う:不動産業者、仲介業者の意見に流されてはいけない。また、銀行との付き合いのある業者は中立性がないので、中立的な立場で見てくれる業者と付き合う。

 

・不動産投資の現在の時代背景

今現在、金利が低い。金利が低いとはどういうことか

マイナス金利:銀行が日銀にお金を預けても、銀行のお金が減っていく

その為、銀行はお金を預けて貸し倒れの心配がなく、安全で利息をもらったほうが良いと考えるようになった。

その為、銀行のお金はどこに向かったか。

下記、①,②の考えにより不動産投資をするサラリーマンに貸したい状況になっている。特に地方銀行は貸したいので金利を低く下げている。

①不動産投資であれば、担保として万が一の時売ることができるという、事業そのものに担保をしてくれている

②サラリーマンであれば毎月固定給が入る

 

・不動産の計算方法

①積算評価法→路線価格、公示価格、固定資産税評価額、建物の構造、用途地域によって算出

→銀行が融資の審査をするにあたって使う伝統的な手法

 

②収益還元法→物件がどのくらいの収益を生むかを計算する方法

各銀行が独自に設定した数値によって計算する為、将来変化する可能性がある。

 

総括

最近はフラット35が金利毎売れるようになったり、高値になってきたこともあって

売りぬけている人も増えてきました。

しかし、国の取り組みとして6月14日の日本経済新聞の1面記事になっていた、不動産データの統合に向けて動いている事や、ホームインスペクションの来年度の斡旋の確認の義務化など、購買者側が不動産の一方的な情報提供によらない動きが出てきています。

稲垣さんの主張の様に物件購入に最大限の力を注げば、まだ買い時といえる状況かと思いました。

 

不動産投資専門税理士が明かす 金持ち大家さんが買う物件 買わない物件 | 稲垣 浩之 |本 | 通販 | Amazon

『不動産格差』を読んで

長嶋修さん著、不動産格差を読んで

これから不動産投資をするか迷っている人に対しては、簡潔で背中を押してくれる文章になっていたと思います。

また、不動産購入時の確認点が技術的な側面から非常にわかりやすく書いており、多少自社の行っているホームインスペクションをアピールする点が多くみられる気もしたが総じて不動産に携わっている者としては良い著書でした。

 

・不動産選定の物件外の要因

簡単に内容を紹介すると、下記の様なことが書かれております。

不動産が三極化していく。都心3区(千代田区、港区、中央区)では、不動産価格と株価と価格が連動する。

何よりも立地。コンパクトシティを今後せざるを得ない地域が多いため、地区ごとの計画を知るべき。

昔は徒歩10分が売れるか売れないかの境目だったが今は7分が境目になっている。

都内の中古マンションは今が底値感がある。

逆に他の物件は今が売り時という事でした。

周りを見ていると東京オリンピック前後でピークを迎えると予想して、すでに売りに出す人も多いですが物件次第だということが改めてわかりました。

 

・不動産選定の物件毎の確認

住宅の寿命には何の根拠もなく、RC構造は100年以上の寿命が実際にはある。

実は、1級建築士より2級建築士の方が、住宅に詳しい人が多い。

内装工事業者の一式という見積内容には注意。ほかの見積もりより安くても、実は工事が予定して物が入っていないケースがある。

申込と契約は別物※実務をしていると良くお客さんから質問を頂くが、曖昧にする業者も多い。申込みは断れるものである。

物件を売るときに、物件価値を上げるためのホームステージングという手法。家具をレンタルしたりすることにより、物件を良く見せる手法。アメリカでは主流との事。

 

特に驚いたのは、瑕疵担保保険に入っている中古マンションは安心と思っていたが、実は保険期間中には瑕疵が起きないという前提での保険の審査という内容は、衝撃的でした。

また、登記簿上の面積が実は正確ではない。いい加減な場合もある。その為、面積で売買契約をするのではなく、㎡いくらの様な単位で契約をするべき。

 

不動産業界に身を置いている人間としては、非常に勉強になりました。

 

www.amazon.co.jp

 

マネーフォワード主催 不動産投資セミナー③

 不動産は今が買い時か?

 

条件による→市場が3極化

15%上昇

64%だらだら下落

15%マイナス価値

 

今 東京23区→銀座鳩居堂前はバブル期より高い

 

下落率NO1は千葉県柏市 60~80坪と大きく 3SLDK 中途半端

 

駅から離れるほど、下落率が高くなってきている。 

固定金利でも安心できない→ソニー銀行

 

条文に金融情勢により変化があると書かれている。

ネット系の会社に多い。

条文はきちんと見たほうが良い。

 

不動産市場はバブルか?

全然バブルではない。

→高すぎて売れていない

国道16号 の内側内側に新築が入ってきている。

金融機関がどれだけお金を不動産に入れているか。

 

物件利回り→3.43%

ハイエンドマンション→ロンドンの3分の1

 

不動産バブルの兆し

・不動産上昇過程でメディアがバブルといわなくなったら

・場所を見ないで不動産を買うようになったら

・不動産業者がラスベガスに行ったら

 

 

中古マンションが人気

新築と3000万円の差がある。

 

不動産と株価の関係

連動する。

都心3区、5区だけ連動する

一つはマインド

上記買える人はマインドが敏感な人

 

不動産が動く順番

城南地区→城西地区→城北地区→城東地区

東京→神奈川→埼玉→千葉

 

調子がいいのはマンションだけ

新築物件過剰の状態 

住宅価格の推移→日本は46%低下するとの予想

少子高齢化社会保障費が増える。実質的な所得が減る→家を買う力が減る

実際は3極分化する

 

沿線力が高い路線→田園都市線京王線東急東横線

 

ダメな沿線、ダメな市でも立地政策によっては大丈夫

 

日本→土地や建物の価格が25~30年で0になる政策を変えようとしている

 

買い時

一戸建て 15年

マンション 20年落ち位

家を飾って売り出す。

築年数は関係ない

建物のコンディション

 

レインズ

成約登録率→10%くらいしかない

 

代わりに

取引履歴情報が出てきて、過去の取引が分かるようになる。

 

建物のコンディション

→住宅診断

取引価格が分かるようになれば

 

事実上の築年数と、残存経済的耐用年数を図れるようにする

 

築30年→上下水道の交換時期 

電気配線

 

IDEA IOTでできないか

 

マンション→建て替えが出来ない

→4/5の賛成があれば建て替え出来るのに

みんなで2000~2500万の金額を出す必要がある

 

立地政策

都市計画の見直し→集まって住むように

309の自治体が賛同している

上下水道の修繕、ごみの収集など

枠の外の物件に銀行がお金を出すか?

 

土地の立地政策を調べる必要がある

 

ハザードマップ

→世田谷でも2~5m沈む可能性がある

 

不動産投資

→データによって 築年数を無視した評価が始まりそう

立地を無視した取り組みが始まりそう

マネーフォワード主催 不動産投資セミナー② 

こちらの会社の社長は

他の不動産投資家と違い、長年管理会社をされている目線での話をされていました。

非常に良かったです。

私も以前不動産賃貸業に従事していたのですが

ここの管理物件は、悪いものを見たことがないという評判を聞いていました。

 

目的は老後の定年後の自由な資産形成の為に

不動産で賃料収入を得られるようにしようという趣旨です。

 

現在の金利で1000万円を運用した場合

・マンション投資→400,000~500,000円

・銀行A 800円

・ゆうちょ銀行 800円

国債 4000円と

・圧倒的に不動産投資が利回りが良い状態です。

 

不動産投資は節税が目的ではない

 ↑

これも他のサラリーマンから不動産投資で成功した、不動産投資を促している型と違う観点でした。

 

物件を探す際の要注意物件の特徴としては

・駅から15分以上

・室内洗濯機置き場がない

・15㎡以下の狭小物件は避けたほうが良いとの事でした。

 

また、地方や郊外のアパートには手を出すな。

・新築ワンルームマンション→買ったときから中古になる

・購入後すぐに売ると70%くらいに

なってしまうとの事でした。

 

最大のリスクは借金

節税が目的と思ってはいないか?

それはやめたほうが良い。

 

都内の中古マンションはそれでも

東京 中古 ワンルームを選ぶべきとの事です。

なぜなら、少ない資金で低金利で借りられる為

ポートフォリオをして、安い中古のワンルームマンションを購入してリスクを分散する

事がベストとの事です。

他の不動産のポートフォリオの視点としては

・時間を分散する

・築年数を分散する

・エリアを分散する視点が大事との事でした。

 

東京には現状、不動産が活性化しやすい下記状況があります。

東京都の転入超過数の推移

東京の23区で900万の人が住んでいる

上場企業の3600社のうち1800社が東京に集中

大学の都心回帰

 

不動産投資→人が集まると事に集まる

 

月利複利

繰り上げ返済→元本に充当される。

 

再開発がある物件を狙うのもあり

再開発業者が高く買い取ったり

新築マンションが出来る際には、劇的に少ない負担で

新築の新しい部屋を手に入れることができるとの事でした。

 

また、借り入れて1件目の物件を買って返済が終わったら

次の2件目の物件を買って、その返済に1件目の家賃を2件目の返済に回して

2件目が返済終わったら3件目の物件購入、返済に1,2件目の家賃収入を充てるという

正に金持ち父さんのお金に働いてもらうという考え方でした。

返せるときにどんどん繰り上げ返済することによって、金利分の支払いを減らすことができるため

・返せるときに借金は返す。

・1件目の返済が終わると後はプラスのスパイラルの不動産投資が出来ると

非常に勉強になる、また面白い講演でした。

マネーフォワード主催 不動産投資セミナ―①

不動産投資の学校 セミナーまとめ

 

目的:マーケットに左右されない投資家を目指そう

不動産投資のメリット:年収に合わせて投資が出来る 金額を選べる

 

2003年 2005年

不動産安い時、買い時だと思われがちだが、銀行の融資がなかなか通らない

また、不動産が安い時に自由にお金をやりくりできるとは限らない

 

マーケットに左右されない投資家とは以下が大事。

・自分なりの投資基準をもつ

・今後の相場、経済変動とは無関係に

・利益を上げ続けられる見込みを持っている投資家との事。

 

不動産投資において不変のもの

・家賃⇒ほとんど変わらない

金利⇒0近辺で大きく動いていない

 

2度の暴落でも家賃はほとんど変わらない

リーマンショック東日本大震災

 

投資⇒ギャップを利用する物

競取り⇒安く買って高く売る ブックオフで買って、ヤフオクで売るなど

 

イールドギャップを利用する

借入金利と利回りの差

 

利回り%-借入金利% 

プラスなら買い マイナスなら見送り

 

イールドギャップは何%あれば良い?

①利回り‐金利>0%

②利回り‐(金利+元本)>0%

③利回り‐(金利+元本+維持費)>0%

④利回り‐(金利+元本+維持費+所得税・住民税)>0%

初心者は②まで、上級者は④まで考えることが必要

 

言葉の意味

金利⇒レンタル料

元本⇒物代の返済

 

利回りが本当かどうか考えなくてはいけない

その手段として

⇒同じ地域の同じアパートなど他の似たような物件の賃料を調べる

⇒地元の不動産に家賃どのくらいで募集できるかを聞いて回る

 

金利

⇒店頭表示金額から割り引ける

⇒一度銀行の審査を受けるといくらの金利で融資を受けられるか考える

連帯保証人が出せないと、保証会社、団体信用保険に加入する 

 

建物の構造により寿命が決まっている

法定耐用年数

木造⇒22年⇒22年返済

⇒毎年100%÷22年=4.5%づつ返さなくてはいけない 

RC 鉄骨⇒47年

ローンは35年 最近一部の銀行で40、50年返済を始めだした

 

準耐火構造⇒より丈夫で長持ちをする可能性がある

劣化対策等級1,2,3級

⇒1級ではなく3級が一番価値がある

1級は1世代しか持たない 3級は3世代持つ

 

家賃の利回りで金利と元本を上回る。さらに空室リスクを考えないといけない

 維持費

管理費、修繕積立費 大体家賃の5~10% 価格の0.5~1%

保険料 家賃の1‐2% 価格の0.1~0.2%

固定資産税 都市計画税 家賃の5~10% 価格の0.5~1%

合計 価格の2%

 

所得税・住民税⇒所得税、住民税は払ったほうが良い?

所得が多いと納税になる 

家賃‐経費⇒赤字 ⇒税還付

高額納税者は赤字を発生させるほうが有利な方

⇒1000万超えている方(年収) 所得900万

所得ベースで900万を超えると節税対策をしたほうが良い

その際は、減価償却費を使ったほうが理想的

 

年収で1000万以下

黒字になると融資が付きやすく、好条件になる

住宅ローン⇒納税額 関係ない

不動産投資ローン⇒納税額によって評価される 多く払っている人は評価される

不動産投資で赤字の人⇒良い条件でお金を貸しづらくなる

減価償却

⇒土地と建物がセット

土地は永遠に残るが建物はいつかなくなるものという考え

建物が朽ち果てていく費用は経費として計算してよい

お金を払うお明けではないのに、お金を払ったような効果を期待できる

建物の寿命で計算をする

建物部分を47年で÷

RC 100%×1/2×1/47

=大体1%の節税効果

木造だと22で割るので 大体2.5% 増える

富裕層に限る最強の節税物件 →木造築古物件

22年を過ぎたら4年で割ることができる

ただし、銀行融資が借りられないので

現金で買える人のみ

 

元本 経費とみなされない。金利を書く欄をみなすが

利回り‐(金利+維持費+減価償却費)―所得税・住民税―元本+減価償却費)

金利と元本だけでもクリアできるか?

利回りを維持できるか?

立地、人口、世帯数、駅別乗降者数の状況確認

→リフォームの発注術を学ぶ(維持するため)

家賃値下げの耐久力を持つ 

乗降客数が5万人が一つの目安

金利は変動しないの?

元本が安全圏に入る案では、固定金利を使用する

 

リスク

金利が高い、固定期間中は不動産を売却できない

不動産投資→固定金利期間中は売れなくなる

→売った場合は残固定金利を払わなくてはいけない

適切な固定金利期間を考えなくてはいけない

借金返済の期間

 

常識的な値下がり限界値

底値(売れば土地値は回収)

 

まとめ

目指すべき不動産投資家

イールドギャップがプラスの物件を

利回りを維持しつつ、返済額を低く抑え

持ち続けられるだけではなく

いつでも売りたいときに売れる投資家

マネーフォワード主催 不動産投資セミナーに参加して

2017年5月中旬の不動産投資セミナーに参加して

3人の不動産のプロ 2人の投資で成功されている人の話を聞いてきました。

 

共通点として投資をする地域は皆共通していました。

・東京都23区 特に港区 千代田区 中央区

 

他詳細については個々多様な意見があり

・1R がねらい目

・今後の自治体ごとの計画の地域では計画範囲内の物件を買う

・リノベーション物件に付加価値をつける

・家賃収入(利回り)の考え方

そもそも老後の資産形成の為 など

リノベーション業者、サラリーマン投資家からの成功者、管理会社等

様々な立場からの意見を聞くことが出来ました。

 

今後、また詳細についてご紹介していきます。