マネーフォワード主催 不動産投資セミナ―①

不動産投資の学校 セミナーまとめ

 

目的:マーケットに左右されない投資家を目指そう

不動産投資のメリット:年収に合わせて投資が出来る 金額を選べる

 

2003年 2005年

不動産安い時、買い時だと思われがちだが、銀行の融資がなかなか通らない

また、不動産が安い時に自由にお金をやりくりできるとは限らない

 

マーケットに左右されない投資家とは以下が大事。

・自分なりの投資基準をもつ

・今後の相場、経済変動とは無関係に

・利益を上げ続けられる見込みを持っている投資家との事。

 

不動産投資において不変のもの

・家賃⇒ほとんど変わらない

金利⇒0近辺で大きく動いていない

 

2度の暴落でも家賃はほとんど変わらない

リーマンショック東日本大震災

 

投資⇒ギャップを利用する物

競取り⇒安く買って高く売る ブックオフで買って、ヤフオクで売るなど

 

イールドギャップを利用する

借入金利と利回りの差

 

利回り%-借入金利% 

プラスなら買い マイナスなら見送り

 

イールドギャップは何%あれば良い?

①利回り‐金利>0%

②利回り‐(金利+元本)>0%

③利回り‐(金利+元本+維持費)>0%

④利回り‐(金利+元本+維持費+所得税・住民税)>0%

初心者は②まで、上級者は④まで考えることが必要

 

言葉の意味

金利⇒レンタル料

元本⇒物代の返済

 

利回りが本当かどうか考えなくてはいけない

その手段として

⇒同じ地域の同じアパートなど他の似たような物件の賃料を調べる

⇒地元の不動産に家賃どのくらいで募集できるかを聞いて回る

 

金利

⇒店頭表示金額から割り引ける

⇒一度銀行の審査を受けるといくらの金利で融資を受けられるか考える

連帯保証人が出せないと、保証会社、団体信用保険に加入する 

 

建物の構造により寿命が決まっている

法定耐用年数

木造⇒22年⇒22年返済

⇒毎年100%÷22年=4.5%づつ返さなくてはいけない 

RC 鉄骨⇒47年

ローンは35年 最近一部の銀行で40、50年返済を始めだした

 

準耐火構造⇒より丈夫で長持ちをする可能性がある

劣化対策等級1,2,3級

⇒1級ではなく3級が一番価値がある

1級は1世代しか持たない 3級は3世代持つ

 

家賃の利回りで金利と元本を上回る。さらに空室リスクを考えないといけない

 維持費

管理費、修繕積立費 大体家賃の5~10% 価格の0.5~1%

保険料 家賃の1‐2% 価格の0.1~0.2%

固定資産税 都市計画税 家賃の5~10% 価格の0.5~1%

合計 価格の2%

 

所得税・住民税⇒所得税、住民税は払ったほうが良い?

所得が多いと納税になる 

家賃‐経費⇒赤字 ⇒税還付

高額納税者は赤字を発生させるほうが有利な方

⇒1000万超えている方(年収) 所得900万

所得ベースで900万を超えると節税対策をしたほうが良い

その際は、減価償却費を使ったほうが理想的

 

年収で1000万以下

黒字になると融資が付きやすく、好条件になる

住宅ローン⇒納税額 関係ない

不動産投資ローン⇒納税額によって評価される 多く払っている人は評価される

不動産投資で赤字の人⇒良い条件でお金を貸しづらくなる

減価償却

⇒土地と建物がセット

土地は永遠に残るが建物はいつかなくなるものという考え

建物が朽ち果てていく費用は経費として計算してよい

お金を払うお明けではないのに、お金を払ったような効果を期待できる

建物の寿命で計算をする

建物部分を47年で÷

RC 100%×1/2×1/47

=大体1%の節税効果

木造だと22で割るので 大体2.5% 増える

富裕層に限る最強の節税物件 →木造築古物件

22年を過ぎたら4年で割ることができる

ただし、銀行融資が借りられないので

現金で買える人のみ

 

元本 経費とみなされない。金利を書く欄をみなすが

利回り‐(金利+維持費+減価償却費)―所得税・住民税―元本+減価償却費)

金利と元本だけでもクリアできるか?

利回りを維持できるか?

立地、人口、世帯数、駅別乗降者数の状況確認

→リフォームの発注術を学ぶ(維持するため)

家賃値下げの耐久力を持つ 

乗降客数が5万人が一つの目安

金利は変動しないの?

元本が安全圏に入る案では、固定金利を使用する

 

リスク

金利が高い、固定期間中は不動産を売却できない

不動産投資→固定金利期間中は売れなくなる

→売った場合は残固定金利を払わなくてはいけない

適切な固定金利期間を考えなくてはいけない

借金返済の期間

 

常識的な値下がり限界値

底値(売れば土地値は回収)

 

まとめ

目指すべき不動産投資家

イールドギャップがプラスの物件を

利回りを維持しつつ、返済額を低く抑え

持ち続けられるだけではなく

いつでも売りたいときに売れる投資家