マネーフォワード主催 不動産投資セミナー③

 不動産は今が買い時か?

 

条件による→市場が3極化

15%上昇

64%だらだら下落

15%マイナス価値

 

今 東京23区→銀座鳩居堂前はバブル期より高い

 

下落率NO1は千葉県柏市 60~80坪と大きく 3SLDK 中途半端

 

駅から離れるほど、下落率が高くなってきている。 

固定金利でも安心できない→ソニー銀行

 

条文に金融情勢により変化があると書かれている。

ネット系の会社に多い。

条文はきちんと見たほうが良い。

 

不動産市場はバブルか?

全然バブルではない。

→高すぎて売れていない

国道16号 の内側内側に新築が入ってきている。

金融機関がどれだけお金を不動産に入れているか。

 

物件利回り→3.43%

ハイエンドマンション→ロンドンの3分の1

 

不動産バブルの兆し

・不動産上昇過程でメディアがバブルといわなくなったら

・場所を見ないで不動産を買うようになったら

・不動産業者がラスベガスに行ったら

 

 

中古マンションが人気

新築と3000万円の差がある。

 

不動産と株価の関係

連動する。

都心3区、5区だけ連動する

一つはマインド

上記買える人はマインドが敏感な人

 

不動産が動く順番

城南地区→城西地区→城北地区→城東地区

東京→神奈川→埼玉→千葉

 

調子がいいのはマンションだけ

新築物件過剰の状態 

住宅価格の推移→日本は46%低下するとの予想

少子高齢化社会保障費が増える。実質的な所得が減る→家を買う力が減る

実際は3極分化する

 

沿線力が高い路線→田園都市線京王線東急東横線

 

ダメな沿線、ダメな市でも立地政策によっては大丈夫

 

日本→土地や建物の価格が25~30年で0になる政策を変えようとしている

 

買い時

一戸建て 15年

マンション 20年落ち位

家を飾って売り出す。

築年数は関係ない

建物のコンディション

 

レインズ

成約登録率→10%くらいしかない

 

代わりに

取引履歴情報が出てきて、過去の取引が分かるようになる。

 

建物のコンディション

→住宅診断

取引価格が分かるようになれば

 

事実上の築年数と、残存経済的耐用年数を図れるようにする

 

築30年→上下水道の交換時期 

電気配線

 

IDEA IOTでできないか

 

マンション→建て替えが出来ない

→4/5の賛成があれば建て替え出来るのに

みんなで2000~2500万の金額を出す必要がある

 

立地政策

都市計画の見直し→集まって住むように

309の自治体が賛同している

上下水道の修繕、ごみの収集など

枠の外の物件に銀行がお金を出すか?

 

土地の立地政策を調べる必要がある

 

ハザードマップ

→世田谷でも2~5m沈む可能性がある

 

不動産投資

→データによって 築年数を無視した評価が始まりそう

立地を無視した取り組みが始まりそう