書評 不動産投資【金持ち大家さんが買う物件 買わない物件】

不動産投資に関する、金持ち大家さんが買う物件 買わない物件という税理士の稲垣浩之さんによる書籍で勉強をしてみました。

 

税の観点から不動産投資について書いている本で、図や事例を多用していることによって、読みやすい内容になっている。

法人で不動産を購入するか、個人で購入するかの違い 年収と購入物件で事例を分けて記載をしている為、自分に近い人を想定して考えることができるなど、読みやすい本です。内容を簡単に記載させていただきます。

 

主張:購入時にどれだけ手間をかけたかが重要

 

・投資技術

イールドギャップ:借入利率は表面利回りの3分の1以下

法人化:個人ではなく、法人の場合は短期譲渡の譲渡所得税が少ない。

    どのタイミングで法人化をしたほうが良いか

 

・不動産投資の問題点、注意事項

家賃収入:自分のお金の様に使ってしまうと翌年にかかってくる

物件の新築業者:建物の価格の15%に利益を載せて売っている。1億円の物件では1500万円も。

プライベートコンシェルジュと付き合う:不動産業者、仲介業者の意見に流されてはいけない。また、銀行との付き合いのある業者は中立性がないので、中立的な立場で見てくれる業者と付き合う。

 

・不動産投資の現在の時代背景

今現在、金利が低い。金利が低いとはどういうことか

マイナス金利:銀行が日銀にお金を預けても、銀行のお金が減っていく

その為、銀行はお金を預けて貸し倒れの心配がなく、安全で利息をもらったほうが良いと考えるようになった。

その為、銀行のお金はどこに向かったか。

下記、①,②の考えにより不動産投資をするサラリーマンに貸したい状況になっている。特に地方銀行は貸したいので金利を低く下げている。

①不動産投資であれば、担保として万が一の時売ることができるという、事業そのものに担保をしてくれている

②サラリーマンであれば毎月固定給が入る

 

・不動産の計算方法

①積算評価法→路線価格、公示価格、固定資産税評価額、建物の構造、用途地域によって算出

→銀行が融資の審査をするにあたって使う伝統的な手法

 

②収益還元法→物件がどのくらいの収益を生むかを計算する方法

各銀行が独自に設定した数値によって計算する為、将来変化する可能性がある。

 

総括

最近はフラット35が金利毎売れるようになったり、高値になってきたこともあって

売りぬけている人も増えてきました。

しかし、国の取り組みとして6月14日の日本経済新聞の1面記事になっていた、不動産データの統合に向けて動いている事や、ホームインスペクションの来年度の斡旋の確認の義務化など、購買者側が不動産の一方的な情報提供によらない動きが出てきています。

稲垣さんの主張の様に物件購入に最大限の力を注げば、まだ買い時といえる状況かと思いました。

 

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